任意売却の流れ
任意売却の流れを把握しましょう住宅ローンを滞納して督促状が届いてしまうと焦ってしまいま
す。どうしたらいいのかわからなくなり、そのままにしてしまうと競売にかけられてしまう最悪
な事態に陥ることも考えられます。
その前にできるだけ残債を減らすことができるように任意売却を検討しましょう。
任意売却には売却できる最終期限がありますので、任意売却の流れを把握しスムーズに行えるよ
うにしましょう。
STEP１：ご相談
ご売却のタイミングやアドバイスを致します。任意売却は
通常の不動産売却とは違い、債権者との交渉や、不動産の
売却額から債権者などへの配当分を決める必要があり、競
売がスタートすると法律に関する知識も必要になります。
相談にする際には、不動産の購入書類や債権者からの通知
書を用意しておきましょう。
住宅ローンの滞納からおおよそ半年で期限の利益の喪失が起こり、滞納約1年で競売の入札が行われ
るので、任意売却ができなくなってしまいます。
STEP２：価格査定
その後、ご売却物件を調査・査定し、出来るだけお客様のご要望にそったご売却をお手伝い致します。
任意売却は市場価格に近い金額で売却し、競売よりも残債を減らすための手段です。対象となる物件
がいくらで売却できるかを知るためにまずは価格査定を行いましょう。
適切な価格査定を行うことは、競売までに物件を売却するためにも、売却したあとに残債が必要以上
に残ってしまわないようにするためにも大切なことです。
高い金額で売却できることがわかれば、債権者に任意売却をしたいと申し出たとき、否定されること
は少ないです。
STEP３：媒介契約の締結
任意売却の流れを進めていき、不動産販売をするとなりましたら、媒介契約を締結します。
媒介契約を締結したら、任意売却にむけて不動産の調査や債権者との交渉が実際にスタートして
いきます。早い段階で媒介契約を締結することで、任意売却の流れをひとつづつステップを進め
ることができます。
STEP４：債権者の任意売却の合意
任意売却は債権者との合意がなくては、抵当権を抹消することなど売却のために必要な手続きを
取ることができません。ですから債権者の任意売却の合意は必要な流れです。
債権者の合意が得られずに任意売却を断念せざるを得ないというケースもあるでしょう。任意売
却の流れを進める前の、できるだけ早いうちから債権者に任意売却を検討しているという旨を伝
えておくことも大切です。
STEP５：不動産の販売活動の開始
任意売却の流れの中で債権者との合意を得ることができたら不動産の販売活動を開始することが
できます。
任意売却だからといって特別な流れや売り出し方をするわけではないですが、物件の特性や流通
性を考慮した活動をし、また通常の不動産の売り出しの流れと同じように新聞の折込広告やチラ
シのポスティングやインターネットなどでさまざまな効果的な広告戦略を出していくことになり
ます。
買い手を早く見つけたいのであれば、内見など購入を検討及び希望する人にはできるだけ協力す
るようにしましょう。
STEP６：不動産売買契約の締結
不動産の販売活動を開始して、買い手が見つかり、売買代金および配当案に債権者の承諾がで
ましたら不動産売買契約の締結を行います。
売買契約の締結にはさまざまな書類が必要になります。必要書類が欠けていると売却までの時
間が遅れてしまうでしょう。流れを止めずにスムーズに売買契約を締結するためには、必要な
書類をあらかじめ準備しておくとよいでしょう。
＜必要書類＞
認印・本人確認資料（運転免許書・パスポート・保険書・マイナンバーカード等）
STEP７：決済（引渡し）・引越し
買受人と売買契約が締結され、残代金の決済が行われると物件を引き渡す義務が発生します。
決済日には物件の引渡しが完了しなければなりません。引っ越しは決済日の前日がリミットで
すが、不測の事態に備えて余裕を持って引っ越すようにしましょう。
任意売却を進める流れの中で、引越し先を決める段取りをしておくと、スムーズにステップを
進めていくことができるでしょう。
決済と同日に各債権者に競売の取り下げ、抵当権の抹消を行ってもらいます。 引越し費用や余
剰金などが支払われるのは、この時点です。
＜必要書類＞
認印・実印・印鑑証明書・住民票・登記識別情報（権利書）本人確認資料（運転免許書・パス
ポート・保険書・マイナンバーカード等）
